Un nouveau coup de canif à la loi Hoguet en matière de mandat de gestion locative

Un mandat d’agent immobilier conclu sans écrit encourt une nullité relative qui peut être couverte par une ratification ultérieure, telle est la portée de l’arrêt de la Cour de cassation du 20 septembre 2017 (Cass. 1er civ., 20 septembre 2017, n°16-12906).

Il résulte des articles 1er, 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 que le mandat doit comprendre une limitation de ses effets dans le temps et que l’agent immobilier doit mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l’avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant.

La Cour de cassation jugeait auparavant que ces dispositions qui sont d’ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt.

L’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a consacré la distinction jurisprudentielle entre nullité absolue et nullité relative fondée sur la nature de l’intérêt protégé. La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Depuis la Cour de cassation a apprécié différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier en jugeant qu’un locataire, tiers au contrat de mandat liant le bailleur à son agent immobilier, ne pouvait se prévaloir de la violation des dispositions de loi du 2 janvier 1970 (Cass. Ch.mixte., 24 février 2017, n°15-20411).

Ce revirement jurisprudentiel a été confirmé par un arrêt du 20 septembre 2017 venant préciser que dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandat, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

Dans cette affaire, les héritiers du mandat ont poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, en absence de mandat écrit sans toutefois émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération avant qu’ils ne mettent un terme à sa mission sept ans plus tard.

Les juges ont considéré que les héritiers ont ainsi ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative, pour déduire que la restitution des honoraires perçus est injustifiée.

Cette solution teintée de pragmatisme tend à aligner le régime spécial du mandat de gestion immobilière à celui du mandat de gestion d’affaire.